W artykule tym dowiesz się, kiedy możliwe jest doliczenie czasu posiadania poprzednika do okresu wymaganego do zasiedzenia nieruchomości, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby skorzystać z tej instytucji, a także w jakich sytuacjach doliczenie czasu posiadania jest wyłączone. Wyjaśniamy również, jak przepisy Kodeksu cywilnego regulują doliczanie okresu posiadania w przypadku przeniesienia posiadania oraz dziedziczenia.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności związanym z upływem czasu. Jego istota polega na nabyciu własności nieruchomości z mocy prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w oznaczonym w ustawie czasie. Zasadniczą funkcją zasiedzenia jest uporządkowanie stanów faktycznych i uregulowanie ich prawnie na skutek długoletniego posiadania nieruchomości bez tytułu prawnego, w sytuacji bezczynności właściciela.
Termin zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat (posiadanie w dobrej wierze) lub 30 lat (posiadanie w złej wierze).
Co jednak w sytuacji, gdy nie upłynął jeszcze wymagany okres posiadania?
Nie oznacza to, że możliwość zasiedzenia jest wyłączona. W wielu przypadkach do okresu zasiedzenia będzie można doliczyć czas posiadania poprzedników, a także spadkobierców.
Taką możliwość przewiduje bowiem art. 176 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z którym jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.
Jeśli jednak którykolwiek z poprzedników był posiadaczem samoistnym w złej wierze, jego okres zasiedzenia można doliczyć tylko wtedy, gdy łączny wymagany przez prawo okres dla obecnego posiadacza i dla jego poprzednika będzie wynosił przynajmniej trzydzieści lat.
Konstrukcja ta pozwala „uzupełnić” brakujące lata potrzebne do zasiedzenia, jeżeli obecny posiadacz sam nie posiadał nieruchomości wystarczająco długo.
Doliczenie czasu przy dziedziczeniu
Dodatkowo rozwiązanie przewidziane w art. 176 § 2 kodeksu cywilnego rozszerza możliwość doliczania czasu posiadania poprzednika nie tylko przy przeniesieniu posiadania rzeczy, ale również przy jego dziedziczeniu. Oznacza to, że jeśli spadkobierca był posiadaczem samoistnym rzeczy, to spadkobierca staje się takim posiadaczem bez potrzeby faktycznego obejmowania rzeczy we władanie (m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 2 lutego 2017 r. I CSK 260/16).
Czy można doliczyć czas kilku poprzedników?
Tak. Doliczenie czasu posiadania nie dotyczy wyłącznie bezpośredniego poprzednika. Można uwzględnić okres posiadania wszystkich wcześniejszych posiadaczy, o ile między nimi zachodzi następstwo prawne lub doszło do skutecznego przeniesienia posiadania.
W praktyce oznacza to, że przy ocenie, czy doszło do zasiedzenia, często trzeba przeanalizować historię nieruchomości sięgającą nawet kilkudziesięciu lat wstecz. Niejednokrotnie właśnie możliwość doliczenia czasu posiadania poprzedników przesądza o tym, że zasiedzenie jest skuteczne.
Pamiętaj!
Należy jednak pamiętać o istotnym ograniczeniu powyższych regulacji. Doliczenie czasu posiadania poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy poprzednik sam nie nabył już własności nieruchomości przez zasiedzenie. Jeżeli bowiem termin zasiedzenia upłynął jeszcze za jego życia, to właśnie on stał się właścicielem nieruchomości z mocy prawa.
W takiej sytuacji sąd nie stwierdzi zasiedzenia na rzecz obecnego posiadacza poprzez doliczenie okresu posiadania poprzednika, a stanowisko to jest od lat ugruntowane w orzecznictwie.
„Jeżeli zasiedzenie na rzecz poprzedniego posiadacza już nastąpiło, nie można – w celu stwierdzenia zasiedzenia – doliczyć jego posiadania do posiadania osoby, na rzecz której poprzedni właściciel przeniósł swoje posiadanie.” ~ Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 3 listopada 1966 r., II CR 223/66
W praktyce oznacza to, że przed wystąpieniem z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia należy ustalić, czy termin zasiedzenia nie upłynął już na rzecz poprzedniego posiadacza. Jeżeli tak się stało, sąd powinien postanowić o zasiedzeniu przez osobę zmarłą.
Potrzebujesz pomocy w sprawie o zasiedzenie?
Jeśli od wielu lat korzystasz z nieruchomości i chcesz uregulować jej stan prawny, skontaktuj się z nami. Każda sprawa o zasiedzenie wymaga indywidualnej oceny, w szczególności ustalenia okresu posiadania oraz możliwości doliczenia czasu posiadania poprzedników.
Kancelaria Radcy Prawnego „KOMANDZIK” oferuje kompleksową pomoc w sprawach z zakresu prawa rzeczowego obejmujących m.in. regulowanie stanu prawnego nieruchomości.
Szczegóły uzyskasz na poradzie prawnej – skontaktuj się z nami pod numerem telefonu: +48 513 294 140 lub za pośrednictwem poczty elektronicznej: kancelaria@komandzik.pl